Държавата греши с индустриалните зони

http://sg.stroitelstvo.info/show.php?storyid=693277

Държавата възнамерява да инвестира в изграждането на индустриални зони, в които да привлича чуждестранни компании с нови производства. Личното ми мнение обаче е, че това не е правилен ход, защото ще изкриви пазара и ще постави много частни проекти в неравностойно положение.
Струва ми се, че се преувеличава влиянието на световната икономическа криза. Постоянно се нагнетява медийното пространство с ефектите от кризата, което отблъсква инвеститорите. Нашата икономика е по-малка, следователно и по-бързо адаптивна. Спад има, но все още сме в зоната на растежа, а и страната предлага добри условия за развитие на бизнеса. Има спад в чуждите инвестиции, но общо за 2008 г. те надхвърлят 6 млрд. евро по последни данни на БНБ. Очакванията са за по-ниски нива на ПЧИ през 2009, но трябва да се фокусираме в политики, които да привличат инвеститорите.
Кризата се изразява и в ограниченото финансиране за всички сектори, което намалява търсенето на имоти и свива строителната активност. Но след няколко години на бурен растеж това влияние е и положително и отрезвително за отрасъла. Отсяват се качествените проекти и въобще акцентът се пренася в посока качеството на строителството, което е много добро развитие.
Държавната намеса в условията на кризата е много дискусионна тема, защото държавната намеса по правило изкривява пазара и създава условия за корупция. В този смисъл изграждането на държавни индустриални паркове едва ли е най-положителната стъпка за привличане на инвеститори в страната. В ход са множество големи проекти за индустриални паркове, които ще бъдат в неравностойно положение в борбата за привличане на инвеститори с държавните зони.

Държавата е лош стопанин, но това обикновено се разбира по-късно. Най-опасното от всичко е изкривяването на пазара, което е неизбежно. Това ще стане, защото:

- Държавата не е равностоен партньор на частните индустриални зони. С навлизането си в страната инвеститорите се сблъскват с държавните институции, откъдето ще бъдат насочвани в държавните индустриални паркове.

- Условията, при които ще се изграждат държавните и частните индустриални паркове, не са еднакви. За да реализират своите проекти, частните инвеститори ще искат множество разрешения от съответните общински и държавни органи. Къде е гаранцията, че ще ги получат и срещу какъв рушвет - някоя вила на морето или в зимните курорти и т.н. Пример за административния тупик е развитието на голям индустриален парк върху терен от 500 дка край столицата, за който от 2007 г. няма общ устройствен план на територията. Чуждестранният инвеститор е изправен пред проблеми, свързани с регулацията и градоустройството.

- Под въпрос е и ценообразуването в държавните индустриални паркове, които най-вероятно ще предлагат по-ниски цени от тези на частните инвеститори, закупили земята със собствени средства или в повечето случаи с кредити и дори изграждат липсващата пътна инфраструктура до обектите, която подаряват на общините и държавата.

- Има изградени индустриални зони, както и стари индустриални паркове, които имат потенциал и не са запълнени с наематели, а се планира изграждането на нови в близост на вече съществуващите. Каква е логиката, какво постигаме? Отговорът е комисиона за държавния служител и условия за търговия с монополното му положение.

Това са фактори, които ще отблъснат инвеститорите в сектора на индустриалните имоти, което е много опасно, защото това е единственият в който все още няма свръхпредлагане.

Цените на парцелите в изграждащите се индустриални паркове са спаднали с 30-40% спрямо последното тримесечие на 2008 и терените в някои индустриални паркове се предлагат на нива 22-35 евро/кв.м, които са конкурентни дори в международен план.
Ако иска да привлича инвеститори, държавата трябва да се фокусира на първо място в сферите от нейна компетенция, където тя няма конкуренция – изграждането на инфраструктура – пътна и техническа, борбата с престъпността и корупцията. Това са показателите, по които ще се сравняваме с другите страни от региона, които се стремят да привличат инвеститори. Ако трябва да сме обективни, по тези показатели сравнението далеч не е в наша полза.
Не искам да съм само критичен, затова предлагам да се създаде агенция за управление на информацията за индустриалните паркове, която да предлага на равни начала и сигурно и добронамерено всички проекти, като дава възможност на инвеститорите сами да си изберат най-добрата възможност за тях.
* Симеон Митев е собственик и управител на "Шанс-96", агенция за недвижими имоти, специализирана в сферата на бизнес имотите, парцели за строителство, офиси, търговски и индустриални площи. Благодарение на дългогодишното пазарно присъствие на фирмата и нейната тясна специализация Митев участва в редица големи сделки за недвижими имоти, като закупуването и окрупняване на 230 дка земя за изграждането на "Бизнес парк София", разработването и продажбата на два от най-големите проекти за индустриални зони край София – "Индустриален парк Елин Пелин" и "Индустриален парк Мрамор", закупуване на част от терените (общо около 300 дка) за изграждането на нов бизнес център на американската компания "Ню Сенчъри Холдингс", окрупняване на масиви между 100 и 500 дка за изграждането на над 20 логистични бази, както и десетки по-малки проекти.