ОУП НА ОБЩИНА ВАРНА

Предлагам да започнем коментар по темата.
Ще се радвам ако всеки си изгради обоснована позиция.
Доколкото знам в близките дни ще се състои "раглежадане и приемане"
на преварителен проект на ОУП от ОбС към община Варна.
Добре е във форума да има сектор Градоустройство.

Започвам с най-унищожителния аспект на ОУП - Кинт. Ето и желязната логика:
1.Планът на Стайнов преджижда Кинт = х => с новия план можем да го запазим най малко същия.!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!?!!!!!!!!!!!!!!?!!!!!!!
2.Дали проектният Кинт трябва да е релативен към съществуващото положение а не към друг проектен Кинт?
3.Пз в м-н(микрорайон) "х" ще бъде между "y" и "z". y или z ????Нали режимът е < z. y е явно за мъгла.
4.Разбира се най добре е да се акцентира върху диаграма съществуващо положение-проект по време на докладването пред общественоста. Сигурен съм че този акцент няма да бъде пропуснат.

Пример: Ето завишени аналитични данни на прима виста за кв. аспарухово:
Съществуващи Пз<25%, Кинт <0.7 Hк<10м/7м за Вилните зони.
Какви ли са проектните параметри? Май че устройствената зона е Жс! Не, не съм съвсем прав - има и Жг и Смф контактно на съществуващи вилни зони и малкоетажни жилищни зони. Нека да сметнем при среден Кинт 2 за цялата нето територия. Кинт същ.х3=Кинт проект. Супер за предприемачите.
Да преведа на обикновен език:
Ако до днес съм живял в кв. Аспарухово заобиколен от еднофамилни къщи в еднофамилна къща от утре на същата площ ще живеят проектно 6 пъти повече хора. Ето това наричам аз подобряване на модела на обитаване!!!!!!!!
И още един урбанистичен аспект - 1.море-2.морска градина на аспарухово - 3.???? (може би зона Ок в контекста на Жм и Ов(вилни зони)?-не)-задължително трябва да бъде Смф+Жг.
Този план найстина ще подобри качеството на живот в район Аспарухово нали?

Ааа, пропуснах:
Плажа в аспарухово е най големия на територията на община Варна. А прилежащата територия е перфектна за курортна зона. Единственият проблем е чистотата на водата поради отворената преди 35 г.връзка с езерото. Все пак не е невъзможно да бъде намерено решение на проблема посредством водопреградни и водонасочващи съоръжения.

Искам да припомня че този план се разработва от най-големите съществуващи урбанистични проектантски организации в България. Териториална проектантска организация Варна и Национален център за териториално развитие ЕАД - София. В този смисъл целта на моите коментари е да провокирам подобряването на самия план.

Това е публикуваният във в. "Строитество градът" вариант на ОУП, одобрен от Общински съвет Варна като концепция.
Актуален е към дата 31.01.2008г.

1. По въпроса с показателя КИНТ е важно и Община Варна в лицето на арх. Куцарова и арх. Трендафилов многократно са правели забележки, че поддържат идеята да има съответствие между показателите плътност, етажност и КИНТ. По този начин новия ОУП трябва да не създава конфликти като примерно висока плътност и висока етажност, а малък КИНТ или обратно. Та това е едното нещо което експертите в Община Варна искат да бъде постигнато в новия ОУП.

2. Втори сериозен въпрос е наистина средната стоиност на показателя КИНТ за града. Тук до момента се борят две основни идеи.

2.1. Подход, при който КИНТ се определя на база площта на общината и гъстотата на обитаване според нормативи за качество на живот.
При този вариянт КИНТ зависи от приетите нормативи за стандарт на живот.
2.2. Подход, при който КИНТ се определя на база определяне брой население желаещо да живее във Варна и разпределянето му в
територията чрез КИНТ. В този случай КИНТ зависи от оценката колко хора биха заживяли във Варна за годините на прогноза към ОУП.

Тъй като Предварителен проект за ОУП още не е предаден не знаем на коя идея по колко е заложил екипа разработващ ОУП.

3. Налице е също фактора Конфликт на интереси, а именно какъв КИНТ ще проектира ТПО Варна в проекта на ОУП за имоти за който "ТПО Варна - Център за проучване, проектиране и бизнес осигуряване" има сключени договори със собствениците за концептуално развитие на имотите им.

Очакват ни интересни дебати над тези въпроси!

Относно въпроса с КИНТ в Аспарухово, в плана от 31.01.2008г. проектираните там зони до градината са Смф и Жг.

Не разбрах мнението ти за или против е?

Abe hora, az li ne sym nared ili vie se opitvate se pravite na golemi profesionalisti na chujd gryb! Oshte ot studentskite godini bi trqbvalo da ste zapomnili, 4e za normalnoto funkcionirane na edin kvartal, v koito ima jilishtni funkcii ne moje da proizte4e, ako Kint e poveche ot 1.00? Za kakvo si govorim vyob6te? Naistina li nqkoi smqta, che v momenta gradyt funkcionira normalno?!

Nqma nachin vsichko da e nared i da prospirira do bezkrainost. Gradoustroistvenite korekcii sa svyrzani sys vloshavane na socialna obstanovka /vloshavane na obitavaneto/ v opredeleni chasti na grada, kydeto e bilo prekaleno s gystotata na zastroqvane ili Kint e stanal golemichyk. Kogato se napravqt podobni greshki, tova deistvie e neizbejno. Zashto trqbva da go pravim sega, za da ponasqt decata i vnucite ni posledstviqta ot tova?
Abe, nqkoi misli li si za socialnata strana na tova, koeto se pravi? V momenta se zalagat usloviqta na jivot za grada za sledva6tite 70 - 100 godini. Imam stranno chuvstvo, che vsichki mislqt kato kone s kapaci! Nali ste naqsno, che nichii lichen interes ne moje da byde zashtiten, ako ne se syzdade sreda, koqto da e dobra? Moga da go obqsnq i mnogo, mnogo po-podrobno, ako e neobhodimo. Nadqvam se obache, che ejednevnite koshmari i bitki ne amputirat poznaniqta po logika i sociologiq. Povqrvaite - ne poznavam kolega, na koito da mu e lesno!

<<Относно въпроса с КИНТ в Аспарухово, в плана от 31.01.2008г. проектираните там зони до градината са Смф и Жг.

Не разбрах мнението ти за или против е?>>

Ти как смяташ?
Това е убийството на м. Вилите.
Точно това ми беше мисълта Калинке.
Как е възможно при съществуваща от една страна вилна зона, от втора малкоетажна жилищна зона и от трета морска градина да се предвижда в средата Смф и Жг? Не е ли по логчно да е Ок или производно. Смф и Жг са най грубиянските устройствени зони предвидени в нормативната уредба. В контекста на последното:Колко зони има във Варна с режим Жг към момента? Не повече от пет без да съм сигурен.

<<<Abe, nqkoi misli li si za socialnata strana na tova, koeto se pravi? V momenta se zalagat usloviqta na jivot za grada za sledva6tite 70 - 100 godini. Imam stranno chuvstvo, che vsichki mislqt kato kone s kapaci! Nali ste naqsno, che nichii lichen interes ne moje da byde zashtiten, ako ne se syzdade sreda, koqto da e dobra? Moga da go obqsnq i mnogo, mnogo po-podrobno, ako e neobhodimo. Nadqvam se obache, che ejednevnite koshmari i bitki ne amputirat poznaniqta po logika i sociologiq. Povqrvaite - ne poznavam kolega, na koito da mu e lesno!>>

Кремена, "най прекрасното" от всичко е че тези урбанисти ще създадат плановете, но аз и ти ще ги прилагаме през следващите 25г. Т.е. аз и ти ще унищожим Варна.

Така като гледам е редно да се идентифицирама. BorGeo = арх. Борислав Георгиев

<<1. По въпроса с показателя КИНТ е важно и Община Варна в лицето на арх. Куцарова и арх. Трендафилов многократно са правели забележки, че поддържат идеята да има съответствие между показателите плътност, етажност и КИНТ. По този начин новия ОУП трябва да не създава конфликти като примерно висока плътност и висока етажност, а малък КИНТ или обратно. Та това е едното нещо което експертите в Община Варна искат да бъде постигнато в новия ОУП. >>

Задължително е Кинт да е винаги по-малък от произведението на Пз и бр. етажи. Ето и хипотезата:
Жм
Пз<60%
H<3(10)
Кинт<1.2
Вар.1 каща на два етажа заемаща 60% от УПИ
Вар.2 къща на три етажа заемаща 40% от УПИ
По този начин Кинт се явява като много добър регулатор на инвеститорската глупост. Само така може да се дава оптимизирано застрояване.
Според мен е добре тези разлики да се засилят още. Например:
Жм
Пз<60%
H<3(10)
Кинт<0.6
Лично мнение: Винаги съм смятал че е по добре да се постига по-малка плаътност за сметка на височината.

Коко ли урбанизираноста на община Варна?
А на община Аврен?
А на община Аксаково?
Всичко е в 15 мин. Изохрон.
За Аврен я знам: <5%

Предполагам, че идеята за високозастрояване на това място в Аспарухово може да се ползва с мотива да се създаде акцент от високо застрояване на южния бряг, който да кореспондира на високото застрояване на острова и на града от север. Какво мислиш за това? Смятам, че може в този случай зоната до нея която е вилна Жм2 да стане Жс за да няма такъв контраст. А вилните зони си продължават нататъка след зеленото.

Интересно е обаче и чии е този имот с предвидено Жг?
Знаеш ли какво има там сега?
Ето кадастър:

Ами много интересно наистина. Във Варна на Експертния съвет към Главния архитект много са намразили тази разлика която е КИНТ оказва в намаляване на застрояването въпреки, че плътността и височината ти го позволяват. Тази ситуация стимулира проектирането на един или два тавански етажи с апартаменти под формата на тавански стаи, които да не се включват в КИНТа.

Така, че това ограничение на кинта върху РЗП не помага в действителност! Имаш ли поглед над сградите, които се проектират при такива показатели?

Включително най-новото тълкование на Савин Ковачев е, че етаж разположен под нивото на улицата било то и 1 см. може да се изключи от РЗП за КИНТ!
КАКВО СТАВА ТОГАВА С РЕАЛНИЯ КИНТ НА ПРАКТИКА?

1.А познай на кой е имота на фабриката от първия път. Източно стоящото теренче от изток е реализирано озеленяване по плана на Стайнов. За ккакво ли е предвиден сега? Нй вероятно озеленяването е потвърдено!!
2. Ето една интересна проста сметка за трансформация от малкоетажно жилищно обитаване -> Жс
Съществуващата плътност на обитаване при съществуващо малко етажн застрояване е не повече от 8д./дка.
Проектната плътност на обитаване при Жс Кинт=2 =>РЗП2000кв.м =>50об./дка при 40 кв.м РЗП бруто /об. =>Същ Поб х 6=Проектна Поб
Това от своя страна връща към демографската прогноза 450 000 (Варна)х6 = 2 700 000 об.
Това последното го изписах за да покажа до какво водя архитектурните "акценти" и замазване на "контрасти".

Не само във Варна не харесват този диспропорция между Пз, Кинт и H. ДАГ- София са на същото мнение.
А за какво ми е този Кинт ако Пз х H = Kинт? Ако беше така режима на застрояване щеше да се ограничава само от Пз и H.
Много съжалявам че не се ползва показателя Поб (плътност на обитаване). Все пак той е приложим само за жилищната функция на града.
Кинт всъщност е третият ограничител на застрояването и единствения директен икономо - демографски показател за територията.
Лошото е че голяма част от зоните в ОУП са с регламент "Кинт се доказва с ПУП" , изключително за ЦГЧ на гр. Варна и зони Ц. Супер рестриктивен план а?

Това с таванските етажи е временно явление. Скоро показателите ще се гледат точно не само по време на строителството но и след това.

По отношение на тълкуванията на Савин Ковачев:
Имайте в предвид че той не е съд за да тълкува.
Независимо от това и аз ги ползвам по някога но си имам едно на ум. Вижте това например:
https://kma-varna.bulgarianforum.net/forum-f2/topic-t55.htm#98

Дали ако Пз х H= Kинт няма да има тавански етажи? Много се съмнявам.

borgeo написа:Дали ако Пз х H= Kинт няма да има тавански етажи? Много се съмнявам.

Прав си, че с нашта алчна природа и това няма да ни спаси.

"Кинт се доказва с ПУП" - какво имаш пред вид?

"Същ Поб х 6=Проектна Поб
Това от своя страна връща към демографската прогноза 450 000 (Варна)х6 = 2 700 000 об."
>>>>Може ли да обясниш малко повече за тези показатели. Явно си доста компетентен и ще се радвам да получа малко повече информация, защото не ми е напълно ясно това с Поб.

И на кой е онзи имот в Аспарухово, ТИМ? На какъв принцип се определя или е добре да се определя къде да има по-голямо или по-малко застрояване?????????? Например сигурно се използва за довод наличието на по-големи имоти като площ. Но това достатъчно ли е? Можем ли да предложим друг принцип на определяне на такива зони?

Поб (гъстота на обитаване) е показател които е много вреден за обществено обсъждане. Освен това е малко имагинерен.
"Същ Поб х 6=Проектна Поб" означава че проектната гъстотата на обитаване е 6 пъти по голяма от съществуващата. Мисълта ми е че ако Кинт се увеличи 3 пъти, гъстотата не скача 3 пъти а повече поради това че се влошава качеството на обитаване. Т. е. ако 8 об./дка са живеели в къщи, в апартаменти са готови даживеят 50 об./дка. Разбираш ли? Типичен пример е зоната срещу окръжна болница.

50 към 8! - 6 пъти. И ако се индуцира от малкото към голямото означава че Варна трябва да стане 2 400 000 при база 400 000.
Всички тези изчисления са направени при повишаване на от Жм[h=2(7), Пз <20%, Кинт< 0.4](същ. положение) до Жс 15м,Кинт2,Пз<60%.
А ако говорим за Жк, Жг, Смф.
Има и други трансформации във- земеделска земя - Жс например.
По принцип считам, че това за което пиша е най сериозния проблем на общите планове разработвани в държавата през последните 5-10г.

"Кинт се доказва с ПУП" - какво имаш пред вид?

Ами с ОУП не се регламентира максималния Кинт за дадена зона. Това е предвидено за зона Ц заради свързаното застрояване, където има логика да се използва, но със сигурност ще се и спекулира с това.

Прав си. Кога ще идваш във Варна да поговорим по-надълго и на широко?